这边,是消化了一季度全市80%的购物中心净吸纳量的核心商圈,以春熙路的IFS、东大街的太古里为代表,吸引了百余家国际大牌设立首店,租金成本不高,但人流和营收均大放异彩;
在租金成本和营收效果的考量下,“奢侈品第四城”成都的新兴高端商业街,真敢叫板全球第一商业体量上海的“金牌老字号”了?
随着八大奢侈品门店的先后落户,西南省会成都的标签里,又多了一个“奢侈品第四城”。来自睿意德的数据显示,截至2014年12月,成都奢侈品门店的数量仅次于上海、北京、沈阳,排名全国第四。
奢侈品门店在成都主要集中在核心区域春熙路——盐市口商圈,其中,国际金融中心(IFS)和远洋成都太古里为代表的春熙路和东大街两条街区,对新进高端品牌最具吸引力。
从高力国际发布的最新报告,邦地产记者看到,2015年第一季度,成都购物中心市场净吸纳面积(39024平方米)中,85.2%集中于核心零售区域,且区域项目定位中高端,业态结构方面,服饰精品店或集合店占比逾60%。
而春熙路上的IFS和东大街的成都远洋太古里,则分别吸引了约300家零售店铺进入,分别吸引了近90个和70个首次进入成都,甚至是中国西南部的品牌。
高力国际研究人员告诉邦地产记者,今年一季度,在成都远洋太古里,MiuMiu租用540平方米开设成都二店;A Bathing Ape、Kate Spade分别租用250平方米开设西南地区首店;Victoria’s Secret租用了近100平方米,开设中西部首店;宝铂、欧米茄、卡地亚等腕表及珠宝品牌也分别租下约700平方米,设立独栋精品店。真力时、宇舶表分别在IFS开设其中西部地区首家直营店。季内壹小馆和绿茶餐厅等餐饮品牌在IFS开设了成都首店。
另外,核心区域内,第二季度将有华置广场The One购物中心入市,或引进SPARKO潮流生活馆中国首店,以及St.Regis、Novo等差别品牌。
仲量联行华西区研究部总监马伟业告诉邦地产,优质的地理位置、良好的硬件环境和开发商的招商运营能力是IFS、太古里这样的项目能够吸引众多知名品牌的关键。
第一太平戴维斯商铺部高级助理董事邓耀华表示,对于很多新进零售商业品牌而言,成都是一个甚至比广州、深圳还能提供准确反应的样本城市。这些新进成都的品牌除了极为重视其第一个店的选址之外,还会综合考虑商业项目内的租户组合,是否符合自己品牌的定位,以及对自身的影响等。
与此同时,据媒体报道,奢侈品第一城上海的第一品牌集聚地——外滩,眼下却由于缺乏人气、低营业额和新竞品压力,HUGO BOSS、Dolce&Gabbana、Patek Philippe、Boucheron等奢侈品牌和买手店,已经先后撤离。
一进一退,令人不禁想知道:成都核心区域的这两条核心商业街区,能否叫板上海外滩?这还得从营业效果和租金成本上加以审视。
九龙仓集团执行董事李玉芳曾向邦地产记者透露,在没有尝试O2O,且保持餐饮娱乐业态占比仅在15%~18%的情况下,IFS开业一年的营业额增长了3.5倍,今年预计将增长50%。九龙仓更大的目标是,5年内内地资产要占集团的50%以上。
成都太古里方所方面透露的数据称,作为一间实体书店,其在试运营期间,平日人流量近8000人次,节假日客流量达2万人次。据报道,太古里的Hollister专卖店的月营业额也超过300万元,Victoria’s Secret的VSBA概念店在1月开业便实现了近100万的业绩。
但租金方面,记者了解到,2014年下半年成都购物中心租金出现了较大幅度的调整,今年第一季度虽有1.2%的小幅回调,底商平均租金为673.1元/月/平方米,但核心零售区域因为受新入市项目租金较低的影响,平均租金环比下降至1141.8元/月/平方米。
“核心零售区域内优质购物中心租金上浮空间有限,且首层平均租金预计将小幅走低。”高力国际给出的分析认为,成都购物中心市场上,得益于当地坚实的经济基础和强劲的消费能力,各类品牌需求将于2015年内保持稳定。机构投资者、商超经营者和专业市场经营者等潜在投资主体将更加多元化。
更合理的租金成本、尚未饱和的市场容量,在第一太平戴维斯看来,这正是中国内地相较于台湾地区、香港地区以及日本、新加坡等地,在这两方面表现出的优势,让中国正成为国际品牌进驻亚洲争相占领的要塞。
而在中国内部各城市对国际品牌的吸引上,上海依然以全球第一的购物中心新增供应量(2014~2016年预计330万平方米)傲视群城。但随着上海未来80%的新增供应位于虹桥商务区、七宝、五角场、新江湾、苏河湾等次级商圈(世邦魏理仕数据),2013年中心城区购物中心营收增长率仅在3.2%的水平,以外滩为代表的上海“老字号商圈”对国际大牌的吸引力,或许将不仅受到本地新兴商圈的威胁,还会被“春熙路-大慈寺”这样的成都新兴奢侈品聚集地挑战。
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